Ипотека против налогов

Имея на руках согласие банка на выдачу займа для приобретения недвижимости, мы почти не задумываемся о налоговых последствиях этого. Слишком уж много времени и сил уходит на процедуру сбора и предоставления информации параллельно с поиском подходящего жилья. Однако, по меткому выражению Бенджамина Франклина, смерть и налоги — это то, что неизбежно ожидает нас.

 

Не указано — не налог
Даже пристальное изучение Налогового кодекса РФ (НК), к сожалению, не дает однозначного ответа на вопрос, является ли сумма кредита доходом, подлежащим налогообложению. Вместо конкретного перечня законодатели оставили лишь туманную формулировку: "иные доходы, получаемые налогоплательщиком в результате осуществления им деятельности в РФ". Тем не менее юристы обычно ссылаются на то, что в НК заем в качестве объекта налогообложения не указан, соответственно, обязанность по уплате НДФЛ с суммы кредита у заемщика не возникает. Возможно, налоговики и сами это прекрасно понимают, но у них есть план собираемости налогов, который зачастую и влияет на трактовку нечетко прописанных законодательных норм — естественно, не в пользу граждан. Так что если вежливый сотрудник налогового органа посоветует вам включить сумму кредита в налогооблагаемую базу по НДФЛ, не спешите следовать его совету. Что прямо не указано в кодексе, то налогом не облагается.

 

Обязанность по уплате налога все же может появиться в двух случаях: 1) если заемщик в процессе кредитования получает материальную выгоду; 2) если сумма расходов на приобретение жилья превысит 1 млн рублей.

 

Казалось бы, как можно получить выгоду, если берешь деньги в долг? Очень просто — за счет низкой процентной ставки. Низкая — это меньше, чем 3/4 действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком на дату получения займа (в рублях), или меньше, чем 9% годовых, если кредит на покупку жилья вы берете в валюте. Другими словами, если процентная ставка по кредиту в иностранной валюте составляет 7,5%, заемщик платит налог с разницы между суммой, исчисленной исходя из этой ставки, и суммой, исчисленной исходя из ставки 9% годовых. Например, за валютный кредит в размере 100 тыс. долларов заемщик должен платить по 7,5 тыс. долларов в год. Тогда разница между 9 тыс. и 7,5 тыс. долларов (1,5 тыс. долларов США) признается материальной выгодой заемщика и подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ. Несмотря на то что человек никаких денежных средств от этой разницы не получает, налог (13%) он с этой экономии платит. В данном случае — 195 долларов (1500 х 13 / 100).

 

Никчемная льгота
Согласно НК для покупателей жилой недвижимости предусмотрена льгота: из налоговой базы исключаются расходы налогоплательщика на строительство или приобретение жилья (квартир, домов, комнат и долей в них), а также расходы на погашение процентов по целевым жилищным займам. Другими словами, полученный вами в течение года доход для целей налогообложения уменьшится на сумму, которую вы потратили на строительство или приобретение жилья. Например, если вы в течение года заработали 1,5 млн рублей и купили в том же году жилье за 900 тыс. рублей, налогообложению подлежит разница в размере 600 тыс. рублей (1,5 млн минус 900 тыс. рублей). Однако для Москвы эта льгота давно неактуальна. Поскольку максимальный размер расходов на строительство или приобретение жилья, предусмотренный законом, — 1 млн рублей. В то время как даже в Подмосковье однокомнатные квартиры стоят уже в три раза дороже. А если жилье обошлось вам дороже, чем установленный законом максимум, то вся оставшаяся сумма из налоговой базы по НДФЛ не исключается. Иначе говоря, если вы заработали 1,5 млн рублей за год и приобрели квартиру стоимостью 1,5 млн рублей, при этом воспользовались ипотечным кредитом в размере 400 тыс. рублей, то вы заплатите налог с 500 тыс. рублей (1,5 млн минус 1 млн рублей), несмотря на то, что вы израсходовали собственные средства в размере 1,1 млн рублей. В этой ситуации радует лишь то, что принимаемые к вычету расходы по уплате процентов никакой суммой не лимитированы и могут быть учтены в полном объеме.

 

Созаемщик как троянский конь
Программы ипотечного кредитования многих банков предусматривают возможность получения ипотечного кредита двумя и более созаемщиками. Эта схема удобна тем, что сумма займа рассчитывается исходя из совокупного дохода двух и больше человек. Кроме того, банки таким образом снижают риски, связанные с возникновением права общей совместной собственности на предмет залога у супруга-созаемщика. Между тем наличие созаемщика уменьшает лимит имущественного вычета, предоставляемого основному заемщику. В соответствии с НК при покупке имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долями собственности либо с их письменным заявлением.

 

Словом, если вы с супругом (супругой) приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 1 млн рублей, то имущественный вычет для каждого из совладельцев будет пропорционален его доле в праве общей долевой собственности на квартиру. Например, если 3/4 принадлежит вам, 1/4 — вашей супруге, то лимит имущественного вычета будет поделен между вами так: 750 тыс. рублей для вас и 250 тыс. — для вашей жены. Правда, супруги могут договориться, кому лучше использовать лимит имущественного вычета и в каком объеме. Это имеет смысл сделать, если доходы мужа и жены неравнозначны по размеру и степени "белизны". К счастью, не все банки настаивают на оформлении квартиры в общую собственность. Если этого условия нет, жилье можно оформить на одного человека — того, кто выступает основным заемщиком.

 

Еще одна проблема, подстерегающая ипотечного заемщика, кроется в ставках по кредиту: они в последнее время неуклонно снижаются. Если три года назад процентная ставка по рублевым кредитам находилась в диапазоне 16–22%, то сегодня заем можно получить под 10,5%. В связи с этим отдельные банки активно начали предлагать услугу рефинансирования полученного ранее ипотечного кредита. Однако если с точки зрения взаимоотношений заемщика с банком выгода налицо, то в плане налогов такая операция никаких благ не сулит.

 

Не далее как в феврале этого года Министерство финансов РФ определило свою позицию по данному вопросу. Согласно разъяснениям Минфина, новый заем, полученный для погашения прежнего ипотечного кредита, не может рассматриваться в качестве кредита на строительство либо приобретения жилья, поскольку жилье на момент заключения кредитного договора уже построено или приобретено. Это значит, что заемщик не сможет уменьшать налоговую базу по НДФЛ за счет расходов на проценты. Уплачиваемые банку проценты по новому кредиту подлежат обложению НДФЛ по установленным ставкам — 13%.

 

Однако это обстоятельство вовсе не означает отсутствие выгоды заемщика в рефинансировании кредита. Если процентная ставка по новому кредиту ниже прежней не менее чем на 2% (без учета дополнительных расходов в виде платы за нотариальное удостоверение сделки ипотеки и т. п.), то даже с учетом налогообложения обслуживание нового займа обойдется несколько дешевле прежнего.

 

Получаем вычет
Законодательством предусмотрено два способа получения имущественного вычета: самостоятельно и у работодателя. В первом случае заемщик по окончании календарного года, в течение которого он купил жилье, подает налоговую декларацию, где указывает свои расходы на покупку квартиры или дома. Обратиться нужно в налоговый орган по месту жительства и не позднее 30 апреля того года, который следует за годом приобретения жилья. Иначе говоря, если вы купили квартиру в августе этого года, то не позднее 30 апреля 2008−го вы должны подать налоговую декларацию.

 

Одновременно с декларацией заемщик обязан представить письменное заявление, а также документы, подтверждающие право собственности на жилье и факт уплаты денег за него. Это могут быть квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие бумаги. Документом, удостоверяющим право собственности на недвижимое имущество, является свидетельство о праве собственности. Однако налоговые органы обычно требуют принести им всю документацию о произведенной сделке, в том числе договор купли-продажи жилого помещения (договор долевого участия в строительстве), свидетельство о праве собственности на жилое помещение, акт о передаче жилого помещения, справки 2−НДФЛ. Кроме того, при покупке жилья с помощью ипотечного кредита налоговики, скорее всего, запросят также кредитный договор с приложениями и документы, свидетельствующие об уплате процентов по нему. И хотя закон не предусматривает такой обширный список бумаг, проще все-таки предоставить их налоговикам, потому что иначе вам придется оспаривать незаконность их требований в суде. А это процесс небыстрый.